中海北京:“割愛”與補倉

2022-09-30 09:46:02 來源: 中國網地產

  一線城市的補倉拿地對于房企來說至關重要。在前年上海圍標事件和去年多次“陪跑”北京土拍的情況下,中海地產為了守住一線城市的市場份額,開始“攻城略地”。

  在9月23日結束的北京第三批集中供地中,中海地產以147億元先后斬獲海淀永豐2宗地塊、豐臺大紅門1宗地塊,約占北京本輪總成交價500億元的三分之一。

  據統計,今年以來中海地產在北京已累計斥資286億元,共斬獲7宗地塊,成為今年北京拿地數量和拿地金額最多的房企。

  業內人士表示,圍標事件和去年補倉失利在一定程度上影響中海地產后期的“供貨速度”。今年以來中海地產積極作為、厚積薄發,主動捍衛市場地位。

  連落三子深耕北京

  眾所周知,北京樓市一直是中海地產的必爭之地,是中海銷售業績的主要來源。

  據半年報數據顯示,上半年中海地產4個核心城市合約銷售額均超百億,其中北京位居第一,銷售額達240億元。

  此外,據中指研究院數據顯示,前8月中海地產在北京市場的銷售額達327.3億元,位居第一;克而瑞數據同樣顯示,前8月中海地產在北京市場的權益銷售額達254.24億元,位居榜首。

  值得注意的是,于近日開盤的中海北京湖光玖里項目,首開熱銷40.5億元,備受市場關注。據了解,該項目將打造中海第四代“拾光系”產品,包括洋房+聯排別墅。項目規劃有46棟4-6層洋房、26棟聯排別墅,共1246套房源。

  銷售業績的穩健離不開豐厚的土地儲備。在去年補倉失利后,穩坐北京銷售業績頭把交椅的中海地產,不同于去年謹慎舉牌,于今年開始抓住機遇、積極布局。

  據了解,在北京第三輪集中供地推出的18宗土地中,中海獨立報名參與了7宗地塊的競買,并最終拿下3宗地塊。

  具體來看,海淀區的2宗地塊競爭激烈,吸引華潤置地+北京城建、保利發展600048)+北京建工、首開、綠城、建發、中海等7個主體競買主體,并進入競現房銷售面積環節。

  最終,中海以55.775億元+4000平現房銷售面積競得海淀區西北旺鎮HD00-0403-0015、0016地塊;同時以41.975億元+3.6萬平現房銷售面積競得海淀區西北旺鎮HD00-0403-0013地塊。

  值得一提的是,此次海淀區西北旺2宗地塊相鄰,且與中海匯德里項目一河之隔。業內人士表示,地塊相連構成了成片開發的優勢,憑借早前對區域和客戶的研究,更有利于后期的銷售。

  此外,中海以49.7億元競得豐臺區大紅門街道大紅門一期A區棚戶區改造項目FT00-0516-0004地塊,溢價率3.54%。

  北京鏈家研究院分析師岳微認為,中海連落三子、競爭進入現房銷售環節等行為均表現出其長周期、與區域共同發展的開發意愿,預計將打造更為優質的改善住宅產品。

  產品矩陣一脈相承

  大手筆拿地的背后,離不開房企健康的財務、強有力的現金流、較強的操盤實力的支撐。深耕北京二十余年的中海地產,已先后開發50余個項目,其深諳市場需求、合理布局產品。

  在9月23日拿地后,中海地產官方微信發布三張拿地海報。業內人士表示,海報文案就已經預告未來三宗地塊的產品系:海淀延續拾光系,而三環南中軸則是經典的藏峰系。

  其中,“拾光系”以低密宜居為主,打造高度貼合客群需求的超配產品。據悉,中海匯德里也屬“拾光系”產品,開盤銷售50億,目前項目已進入尾聲,僅剩部分躍層房源可選。而本次競得的海淀兩宗地塊緊鄰中海匯德里項目,可謂“一脈相承”。

  “藏峰系”則以開闊純享為主。據悉中海甲叁號院作為“藏峰系”首作引領北京高端住宅市場新風尚;而中海興叁號院作為第三座“藏峰系”產品開盤銷售20億,再次獲得市場認可。

  此外,穩健的財務和強有力的現金流管理也為中海地產的積極布局提供底氣。

  據半年報數據顯示,截至上半年末,中海地產的資產負債率為59%,凈借貸比率為 41%,持續保持綠檔。值得一提的是,中海地產具有非常強的現金流管理意識,持有現金1253.2億元。

  受益于較強的產品力、操盤力,從2010年開始至今,中海在12年間已有9次權益金額奪魁。

  規模與權益的選擇

  眾所周知,自去年下半年以來,房企流動性危機頻現,為了分散風險,合作開發成為多數企業的選擇。在此背景下,傾向于獨立拿地、獨立操盤的中海地產今年也開始報團取暖。

  據不完全統計,今年以來中海地產先后為中海匯德里、湖光玖里、杭州翠攬云境項目等項目尋求增資,也以1.19億元轉讓了青島中歐國際城18%的股權。

  其中,今年5月12日,金隅集團601992)以8.84億元入股北京中泰金建房地產,持股49%。資料顯示,北京中泰金建負責開發海淀區西北旺鎮中海匯德里項目。該項目是在2021年10月份北京第二批集中供地中中海以45億元、溢價率5.63%摘得,樓面地價5.37萬元/㎡。

  此外,據北京產權交易所9月13日消息,中海旗下北京中海盈璟房地產開發有限公司擬引入投資方,擬募集資金對應持股比例或股份數為30%。

  據查,北京中海盈璟房地產開發有限公司主要負責開發湖光玖里項目。該項目是中海于今年6月1日在二批次土拍中以54.7億元競得的順義新城19-85、86地塊,銷售指導價59700元/㎡,溢價率1.48%,樓面價2.99萬元/㎡。后首開加盟了地塊開發。

  據悉,該項目為中海第四代“拾光系”產品,包括洋房+聯排別墅。項目分為南北兩個區,規劃有46棟4-6層洋房、26棟聯排別墅,共1246套房源。

  此外,中海地產也積極尋求合作。其中中海地產4.18億元入股北京怡璟置業,持股20%,參與開發豐臺區端禮著項目。該項目共7棟商品房,建筑類型有兩種:8層洋房,14-17層小高層。據說戶型為130㎡、150㎡、180㎡大平層。

  業內人士表示,隨著“以規模論英雄”的信仰被打破,在去杠桿、降負債的主旋律下,房企更加關注資金的安全。為了可持續發展,合作開發將逐漸成為樓市新常態。

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