如何更好地提升管理能力、避免盲目拓展規模，如何保障現金流安全及租客利益等問題，也需要企業認真思考。

　　沉寂了一段時間的長租公寓行業，又開始向資本市場進發。

　　9月26日，魔方生活服務集團有限公司（下稱“魔方生活服務”）遞表港交所，正式開啟IPO進程。若其未來成功上市，將成為港交所首家長租公寓上市公司。

　　不過，作為長租公寓龍頭，魔方生活服務與業內其他企業相同，也面臨著盈利能力不強，成本高企等一系列問題。經歷過低谷的長租公寓行業該如何發展？魔方生活服務沖擊上市，又能為業內其他企業怎樣的指引？

　　多方入局長租

　　此次遞表港交所的魔方生活服務，是長租公寓品牌“魔方公寓”的運營商。招股書顯示，截至2022年6月30日，魔方生活服務共擁有76190套在營公寓，分布在全國26個城市之中。

　　作為“創業系”集中式長租公寓企業的代表，魔方生活服務由創業團隊建立，并逐漸成長至今。魔方生活服務的在營公寓雖然居于創業系之首，但在五大集中式長租公寓中，其排在第三位，前兩位分別是萬科泊寓、龍湖冠寓，分別為房地產企業萬科、龍湖的附屬公司。目前市面上除“創業系”、“房企系”之外，房屋中介平臺自如也推出了自如寓項目，開展長租公寓業務。

　　雖然自2010年前后，長租公寓模式便開始在國內興起，但直到2015年“租購并舉”政策出臺后，這一概念才逐漸轉熱，吸引大量資本涌入。而后，2019年11月，青客成功登陸納斯達克，2020年1月，蛋殼公寓在紐交所上市。但好景不長，2020年，青客與蛋殼公寓先后暴雷，朗詩、遠洋等房企也逐漸退出這一市場。但萬科、龍湖、自如等企業仍在繼續運營相關項目。

　　對此，中指研究院調查事業部總監吳建欽認為，雖然行業曾經經歷低谷，但長租公寓作為解決住房困難問題的主要載體，未來發展市場空間仍較大。從政策面來看，各級政府為了鼓勵長租公寓企業積極布局，在新增供應、存量改造、財政稅收、融資方式等方面密集發布利好政策，為企業減稅降負，降低融資成本，推動業務開展。

　　但在協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖看來，在行業發展初期，即“房企系”、風投資金都尚未進入時，長租公寓運營商還能保持一定的利潤水平。隨著大量資金涌入這一行業，帶動房源價格上漲，但租金上漲空間有限，致使行業整體的盈利能力下滑，部分企業便退出了這一行業。但部分企業已經在這一業務中投入了大量的資金，難以退出，便不得不將項目繼續運營下去。

　　盈利仍是難題

　　對長租公寓企業而言，實現穩定盈利并不簡單。

　　招股書顯示，2019年至2022年上半年，魔方生活服務的收入分別為9.47億元、9.49億元、14.71億元、8.50億元，但期內利潤卻如同坐上了過山車，分別為6355.1萬元、-2.31億元、2.95億元、41.0萬元。

　　2021年，魔方生活服務實現扭虧為盈。但黃立沖認為，魔方生活服務之所以能實現盈利，是與其在2021年初收購微領地旗下21家項目公司是分不開的。上述21家項目是微領地中表現最好的項目，盈利能力較強，而在并表計算后，企業報表便“漂亮”了許多。

　　但大部分長租公寓企業能實現贏利者可謂寥寥無幾。

　　在2021年業績會上，招商蛇口（001979）表示，其是國內為數不多在長租公寓領域實現盈利的公司。除招商蛇口外，2021年，龍湖冠寓首次實現盈利，而萬科則表示，租賃業務將于2023年實現成本法下會計報表盈利。

　　對此，黃立沖認為，投資長租公寓項目，前期要投入大量的資金用于租賃物業、裝修，而在正式運營后，還要面臨長期折舊和諸多隱形的項目投資風險，許多企業難以實現盈利。因此，長租公寓企業若想扭虧，需要在壓縮成本的同時提升運營效率，且要嚴格把控拓展項目，保障企業擁有健康的現金流。

　　吳建欽表示，長租公寓企業若想實現穩定收益，要注意三個關鍵點。一是深耕一線及熱點二線城市，這類城市流動人口、畢業生規模較大，住房租賃需求旺盛，臨近軌道交通、商業等優質地段的長租公寓項目能保持較高的出租率；二是產品定位精準，針對不同客群訴求打造不同的長租公寓產品，例如藍領低端公寓、白領中端公寓、精英高端公寓以及適宜家庭型客群居住的住房租賃社區，滿足多元化的租賃住房需求；三是提升運營管理水平，建立專業的運營管理團隊，在看房、簽約、入住、服務等各環節精準把握，提升管理效率。

　　上市潮或難出現

　　自青客、蛋殼公寓相繼暴雷后，長租公寓企業在資本市場中也是備受打擊。青客暴雷后，其股價一路下跌，至美股9月29日收盤，其股價已跌至2.01美元/股，較最高股價102.19美元/股跌去98.03%。而2021年4月5日，紐交所暫停蛋殼公寓交易，開啟除牌程序。最終，在上市455天后，蛋殼公寓黯然退市。

　　而在此之后，再未有長租公寓企業沖擊資本市場，直到此次魔方生活服務遞表。但有志于上市的長租公寓企業遠不止魔方生活服務一家，如旭輝瓴寓就已經啟動了A輪融資，預計募資超過1億美元，且將于2023年IPO上市。

　　自花樣年分拆彩生活上市后，房企逐漸開始分拆物業板塊上市，在2020年至2021年上半年，物管板塊出現了一輪“上市潮”。那么未來，長租公寓企業是否會如同物管企業一樣，得到資本市場的青睞？

　　對此，黃立沖認為，長租公寓的運營邏輯與物管企業完全不同，運營風險也要高于物管企業。因此，相關企業很難大批量上市，并取得高估值。

　　吳建欽也表示，從當前情況來看，未來一段時間內長租公寓市場上市潮出現的可能性不大，長租公寓快速發展的這5-6年，共有兩家企業上市，但發展并不如預期。此外，對于長租公寓企業而言，上市雖然是融資的重要方式，但并非第一選擇。短期來看，較好的融資方式是REITs，保障性租賃住房REITs目前更受資本市場青睞。

　　不過，若未來魔方生活服務成功上市，也會在一定程度上提振長租公寓行業的信心。但在思考如何融資之外，如何更好地提升管理能力、避免盲目拓展規模，如何保障現金流安全及租客利益等問題，也需要企業認真思考。

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